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某公司财务小张

66姐，我刚听别人说租房子要交增值税的，交多少？去哪交？

 

 

又美又专业的66姐

别急，听我慢慢讲。

 

个人出租不动产（不含住房）按照5%的征收率计算增值税应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税；个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算增值税应纳税额，也是向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

 

个人出租住房的，应纳增值税税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%；出租非住房，应纳增值税税款=含税销售额÷（1+5%）×5%。

 

这里的个人，指个体工商户和其他个人。

 

某公司财务小张

那如果出租方不是自然人，比如企业，税收也是一样的吗？

 

 

又美又专业的66姐

当然不是，这要取决于出租方的性质。

 

 

 

小规模纳税人

 

 

 

 

小规模纳税人即单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算增值税应纳税额，个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算增值税应纳税额。

 

 

 

 

一般纳税人

 

 

 

 

 

01

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算增值税应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税。

 

 

02

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产选择适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。

 

 

在政府的扶持政策下，工商注册的流程越来越简化，新设立的企业也越来越多，但也有许多企业经营不下了，不了了之。首先注销不像注册不是你想注销就能注销的。

 

哪些公司是无法立即注销的呢？

 

 

①非正常户

 

注销公司的第一步就是税务注销,如果你被认定为“非正常户”,那就别想直接注销的事儿了,先把税务处理好才行。

 

②证照不齐

 

如果你营业执照丢了,或是公司章找不到了,那也是很难注销公司的,都得先补齐。

 

③不提供凭证、账本、报表的

 

由于注销公司需要查账本及最近三年的纳税申报表,所以从来没有记过账的公司也注销不掉,想注销的话,必须先补账。

 

④有分支机构或子公司未注销的

 

如果想注销母公司,那么子公司或分公司都必须先完成注销,否则母公司肯定是注销不掉的。

 

 

 

公司注销过程：

 

 

1、社保局:核查是否有未缴清社保费用，然后注销公司社保账号。

 

2、税务局:核查是否有未缴清税款或费用，然后注销公司的国、地税。

 

3、报纸媒体:公司需自行登报公示，宣告公司即将注销。（在公司清算期间即可登报公示，需要在当地工商局认可的报纸进行登报，内资企业只需登报一次，外资企业需要登报3次。最好选择日报进行公示，注销公告至少需要公示45天。）

 

4、工商局:办理公司注销备案，注销营业执照。

 

5、开户行:注销公司开户许可证和银行基本户等其他账户。

 

6、质监局:到质监局注销公司的许可证例如生产许可证。

 

7、公安机关:注销公司印章的法律效应(印章本身可不上交)。

 

 

 

 

 

 

所以当有些老板看到注销流程这么麻烦直接就图省事不管了。也有老板说我公司都不开了钱也不欠人家的注销不注销有啥关系呀。我相信很多人在法院外看到不诚信人或企业名单。这些有一部分就是长期不注销不报税工商局把你拉入黑名单。

 

 

当拉入黑名单就要面临以下麻烦：

 

 

1. 不能贷款买房

 

2. 不能办移民

 

3. 不能领养老保险

 

4. 公司每年会被税务局罚款2000至2万元

 

5. 企业欠税，法人会被禁止出境，无法购买飞机和火车票

 

6. 企业长期不报税，税务局将上门查账

 

7. 长期不报税，发票机被锁

 

国家对于不注销、不报税的公司早有明文规定处罚：

                                                                      

行政处罚

 

1．《公司法》第二百一十一条第一款规定，“公司成立后无正当理由超过六个月未开业的，或者开业后自行停业连续六个月以上的，可以由公司登记机关吊销营业执照。”

                                                            

2．《中华人民共和国公司登记管理条例》第六十八条，“公司成立后无正当理由超过6个月未开业的，或者开业后自行停业连续6个月以上的，可以由公司登记机关吊销营业执照。”

                                                                        

公司黑名单

 

 

未在规定时间内注销的企业会被工商部门拉进黑名单，以后该企业要去工商、税务办理作何事务都会经历严格的筛选审核。

 

法人黑名单

1．被吊销企业法定代表人、股东会被工商局列入黑名单，在3年内无法使用自己的名义再注册公司。

 

2．税务则永久被列入监控黑名单，如再注册公司，将被税务机关追溯补税罚款。

 

银行个人信用记录不良将保持七年，而且要被罚款；个人信用记录不良将进入征信系统，对本人以后银行贷款、出国等都会有所影响。

 

因此，为避免带来不必要的麻烦，公司注销应依据相关规定严格执行，不可懈怠。

 

没有注销，而被工商吊销的后果：

 

 

 

注销和吊销的区别

 

 

注销：是指符合法定条件的企业经过向原登记机关申请，并经过规定清算程序后主体资格消灭。公司完全消失，法人资格合法终止，所有员工遣散，所有银行的钱收回，所有债权债务结束。注销是合法行为，也是一家公司停止经营的最终唯一结果。

 

吊销：是指企业因违反法律法规或行政规定，工商行政部门强制停止其经营活动的行为。在吊销后注销前，公司依然存在，还要承担相应的债权债务，不过不得开展经营业务。

 

吊销的后果

 

 

1.法定代表人等信息会被传输到全国工商系统黑牌企业数据库，实现全国范围内监管，同步在全国金融征信系统中纳入不良记录；

 

2.被吊销营业执照3年内，企业的名称不能再重新使用；

 

3.被吊销营业执照的法定代表人在全国范围3年内都不得申请或担任其他企业的高级管理人员（担任公司的董事、监事、高级管理人员）；

 

4.被吊销企业的法人代表，终身进入工商系统黑名单，不得再兼任其他公司法人代表还要被列入“黑名单”不能设立新公司；

 

5.法人代表无法购买机票，不能办理贷款；

 

6.影响公司所有股东的信用。

 

总而言之，让公司自生自灭就会有信用污点，后果好严重啊！最后的银行账户一定要注销掉，不然即使公司已经注销了，后期银行盘点起来也可能把你纳入异常状态……

 

 

 

当下，有一些租房者将自己承租的房屋转租给第三方以赚取租金差价，也就是大家俗称的“二房东”。那么，这种转租房屋行为要交哪些税收呢？又该如何交呢？

 

一、增值税

转租同样是出租行为，二房东转租房屋应当按照出租不动产计算缴纳增值税。

根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）的规定，其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

如果二房东是企业，《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》规定：

一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

 

二、所得税

企业转租房屋收入毋庸置疑应当缴纳企业所得税，租金收入计入应纳税所得额申报缴纳企业所得税。

个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，与出租房屋一样，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。问题在于，是按转租租金全额计税，还是按租金差价计税？

根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）的规定，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。因此，可以按租金差价计算缴纳个税，但前提是有房屋租赁合同和合法支付凭据。

需要注意的是，个人出租房屋区分住房和非住房适用不同税率。对个人按市场价格出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。对非住房依然适用20%的税率征收个税。

转租房屋还需要注意财产租赁所得个人所得税前扣除次序：首先扣除财产租赁过程中缴纳的税费，包括增值税、城建税及教育费附加、房产税；第二扣除向出租方支付的租金；第三扣除由人负担的租赁财产实际开支的修缮费用，符合规定的修缮费每月最高可扣除800元，不足800元的按实际修缮费用扣除，超过800元的部分于次月按本原则继续抵扣，直至扣完为止。最后可以扣除规定的费用扣除标准：对月租金收入不超过4000元的减除费用标准800元，4000元以上的减除费用标准20%后，余下的为应纳税所得额。

三、房产税

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。因此，租用房屋的单位和个人又转租，二房东所取得的房租收入不再缴纳房产税。

 

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定：财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。包括承租合同和转租合同，均应当按规定缴纳印花税。

转自：中华会计网校税务网校   财网天地

 

 

 

 

 

审计报告

审计报告是注册会计师对财务报表是否在所有重大方面按照财务报告编制基础编制并实现公允反映发表实际意见的书面文件，因此，注册会计师应当将已审计的财务报表附于审计报告之后，以便于财务报表使用者正确理解和使用审计报告，并防止被审计单位替换、更改已审计的财务报表。

 

 

做审计报告的好处

 

 

 

 

一、易于管理：每年理账，可以保持良好的会计及核数记录，有利于日后翻查账目及管理使用。同时通过核数，令公司提高管理质素；了解内部监控制度；保障股东的权益。

 

二、提高知名度和信誉：很多外商都会要求其合作伙伴提供过往的会计及审计记录，以便了解公司的背景及实力，从而考虑是否进行合作或是提供商品。

 

三、亏损持续弥补下年度利润：香港公司理账报税后，经香港税局核定为亏损，可以无限期弥补以后所产生的利润。

 

四、银行融资：公司需要有连续3年的“审计报告”，并且都是盈利的，这样有利在香港银行信贷审查。

 

五、开信用证：香港公司每年都做账审计，有利于开信用证。银行在给客户开具信用证时，会审查客户历年的审计报告，据此来决定给客户开具的信用额度。

 

六、为上市做准备：当公司业务发展成熟时，如果想拓展规模，可以选择上市集资，而保存良好的公司账目记录是上市的先决条件。

 

 

 

 

 

 

逾期不做审计报税的后果

 

 

 

 

逾期不做账审计报税，将严重危及个人信誉！

 

根据《香港税务条例》的规定：香港公司利得税税款须按照评税通知书上的指定缴税日期或之前缴付。如税款在缴税日期后欠缴，所有逾期未缴的税款，当被作为欠税。对于逾期未缴交的税款，税务局会立即采取下列法定措施，旨在保障税收和向拖欠税款的纳税人追收过期未缴税款。

 

 

 

香港税务局采取追税措施

 

 

 

一、对逾期未缴的税款征收附加费

 

若第一期税款未如期清缴，税务局会加征全部欠税（包括第二期税款）的 5%附加费，第二期税款将视为立即到期论。税务局会在缴税日期起计 6 个月后仍未清缴的税（包括 5%附加费）再加征 10%的附加费。

 

二、向第三者包括：纳税人的雇主、开户银行、租客、债务人、顾客等发出追收税款通知书追收税款

 

如纳税人仍未全部清缴税款及附加费，税务局通常会向第三者发出追收税款通知书。任何人接获追收税款通知书，必须于法定时限内，将因该拖欠税款的纳税人而持有、又不超出有关拖欠税额的金钱（如有的话）交予税务局。如该人士未能照办，则须负上被规定缴付的全部税款的个人法律责任。 

 

三、在区域法院进行民事起诉追讨欠税

 

税务局可向区域法院申请发出传讯令状，向欠税人进行民事起诉，追讨欠税。拖欠税款的纳税人除须缴付在登录判决时已到期缴付的欠税外，还须负责缴付法院费用、定额讼费及由申索诉讼开始至判定债项全数清缴日期间的利息。如获法院裁定的债项仍未清缴，税务局可申请扣押债务人财产令状，扣押纳税人的动产；或就该名纳税人的不动产执行押记令。税务局亦会提出破产／清盘的申请。

 

四、向区域法院申请阻止离境指示

 

若纳税人没有缴付税款，而意图离开香港或已离开香港往其他地方居住，税务局局长可向区域法院申请阻止离境指示，阻止该纳税人离开香港。

 

 

 

 

 

提醒

 

审计报告时间：

新公司成立18个月后会首次收到税务局发出的报税通知，收到通知书后开始准备做账资料，并根据开户日到申报年结日（年结日一般设定在3月31日，刚吻合税表发出时间，如果需特定年结日也是可以的，但第一次申报日期不能超过18个月），下一年税务申报延续即可。

 

请第一时间安排财务或业务人员咨询我司，或查询公司往年的做账情况，没有递交审计报告的公司，要尽快核实并咨询如何避免降低风险！以免2018年香港财务机构纰漏公司营业收入至税务局和国内，由此而带来不良后果和影响！