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【转租涉税】二房东转租房屋,要交哪些税?

 

广州商务秘书 8月31日

 

 

 

当下,有一些租房者将自己承租的房屋转租给第三方以赚取租金差价,也就是大家俗称的“二房东”。那么,这种转租房屋行为要交哪些税收呢?又该如何交呢?

 

一、增值税

转租同样是出租行为,二房东转租房屋应当按照出租不动产计算缴纳增值税。

根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)的规定,其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

如果二房东是企业,《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》规定:

一般纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:

(一)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

(二)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。

小规模纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:

(一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

 

二、所得税

企业转租房屋收入毋庸置疑应当缴纳企业所得税,租金收入计入应纳税所得额申报缴纳企业所得税。

个人将承租房屋转租取得的租金收入,属于个人所得税应税所得,与出租房屋一样,应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。问题在于,是按转租租金全额计税,还是按租金差价计税?

根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函〔2009〕639号)的规定,取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金,凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时,从该项转租收入中扣除。《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定,个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。因此,可以按租金差价计算缴纳个税,但前提是有房屋租赁合同和合法支付凭据。

需要注意的是,个人出租房屋区分住房和非住房适用不同税率。对个人按市场价格出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。对非住房依然适用20%的税率征收个税。

转租房屋还需要注意财产租赁所得个人所得税前扣除次序:首先扣除财产租赁过程中缴纳的税费,包括增值税、城建税及教育费附加、房产税;第二扣除向出租方支付的租金;第三扣除由人负担的租赁财产实际开支的修缮费用,符合规定的修缮费每月最高可扣除800元,不足800元的按实际修缮费用扣除,超过800元的部分于次月按本原则继续抵扣,直至扣完为止。最后可以扣除规定的费用扣除标准:对月租金收入不超过4000元的减除费用标准800元,4000元以上的减除费用标准20%后,余下的为应纳税所得额。

三、房产税

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定,房产税由产权所有人缴纳。因此,租用房屋的单位和个人又转租,二房东所取得的房租收入不再缴纳房产税。

 

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定:财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。包括承租合同和转租合同,均应当按规定缴纳印花税。

转自:中华会计网校税务网校   财网天地

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香港地区薪俸税介绍,个税改革前建议看的文章

1.基本免税额(132,000元/年)

你无须提出申索亦可享有基本免税额。假如你在有关年度已婚并已获给予已婚人士免税额则不能同时享有基本免税额。

2.已婚人士免税额(264,000元/年)

如你在某课税年度内的任何时间属已婚并符合以下情形,便可申索已婚人士免税额:

•并非与配偶分开居住;或与配偶分开居住,但有供养或经济上支持对方;

•及你配偶没有任何应课薪俸税入息;或你及配偶已选择合并评税;或你及配偶已选择个人入息课税。

就《税务条例》而言,「婚姻」一词指由男性与女性建立的异性婚姻关系。根据《税务条例》第2条,「配偶」一词的定义是指「丈夫或妻子」;而「丈夫」是指已婚男性,「妻子」则指已婚妇女。

3.子女免税额((第一名至第九名子女,每名計算120,000元/年,另在子女出生的课税年度,子女免税额可获额外增加120,000元/年)

如你供养的未婚子女在有关课税年度内符合下列条件,你便可申索子女免税额:

•未满18岁;或

•年满18岁但未满25岁,并在大学、学校或其他类似的教育机构接受全日制教育;或

•年满18岁,但因身体或精神问题无能力工作。

「子女」一词是指:

•你的亲生子女、领养子女或继子女;或

•你配偶或前配偶的亲生子女、领养子女或继子女。

除非夫妇分开居住,否则全部子女免税额只可由丈夫或妻子其中一人申索,夫妇须自行决定由谁人提出所有申索。

假如你与其他人士在同一课税年度有资格就同一子女申索子女免税额,你们必须互相议定由谁人提出申索或如何分摊该免税额。否则,税务局局长会根据你们对该名子女的供养及教育所作的贡献来决定分摊这子女免税额的基准。如你们没有协议,又未能提供供养该名子女的资料,有关申索将不被考虑。

在子女出生的课税年度,子女免税额可获额外增加。

4.供养兄弟姊妹免税额(每名計算37,500元/年)

如你或你配偶供养的未婚兄弟姊妹在有关课税年度内符合下列条件,你便可申索供养兄弟姊妹免税额:

•未满18岁;或

•年满18岁但未满25岁,并在大学、学校或其他类似的教育机构接受全日制教育;或

•年满18岁,但因身体或精神问题无能力工作。

「兄弟姊妹」是指:

•你/你配偶的亲生兄弟姊妹;或

•你/你配偶的父母的领养子女;或

•你/你配偶的继父与前妻/继母与前夫所生的子女;或

•已故配偶的兄弟姊妹。

如你或你配偶在有关课税年度内独力或主力抚养兄弟姊妹,则该兄弟姊妹方被视为由你或你配偶供养。如除你以外有其他人士在同一课税年度均有资格就同一兄弟姊妹申索该免税额,你们必须互相议定由谁人提出申索。如不能达成协议,则无人能获得该免税额。

5.供养父母及供养祖父母或外祖父母免税额(每名計算25,000—50,000元/年)

如你/你配偶(非与你分开居住)在本年度内供养父母/祖父母/外祖父母,你可就每名受供养的父母/祖父母/外祖父母获享供养父母及供养祖父母或外祖父母免税额。要符合申请免税额资格,受供养的父母/祖父母/外祖父母于本年度必须:

•通常在香港居住;

•年龄已满55岁,或有资格按政府伤残津贴计划申索津贴;及

•至少连续6 个月与你同住而无须付出十足费用;或你/你配偶每年付出不少于$12,000的金钱用以供养该名父母/祖父母/外祖父母。

 如果受供养的父母/祖父母/外祖父母在本年度内全年连续与你同住而并无付出十足费用,你亦可享有供养父母及供养祖父母或外祖父母额外免税额。

就考虑纳税人是否有资格申请供养父母、祖父母或外祖父母免税额而言,「通常在香港居住」的受养人,是指该受养人必须惯常地在香港生活。在决定受养人是否通常在香港居住,税务局可参考的客观因素包括: (i)在香港逗留日数,访港频密程度及每次逗留在香港的时间; (ii)在香港是否有一个固定居所; (iii)在外地是否拥有物业作居住用途; (iv)在香港有否工作或经营业务; (v)其亲友是否主要在香港居住。

「父母」是指:

•你或你配偶的亲生父母/领养父母/继父母;或

•已故配偶的父母。

「祖父母或外袓父母」是指:

•你或你配偶的亲生祖父母或亲生外祖父母/领养祖父母或领养外祖父母/继祖父母或继外祖父母;或

•已故配偶的祖父母或外祖父母。

任何一名受养人只可由一名人士申索免税额。倘多于一名人士有资格就同一位受养人申索免税额,他们须议定由那一位提出申索。

如你就你或你配偶的父母、祖父母或外祖父母获扣除长者住宿照顾开支,则你不得在同一课税年度就同一名父母、祖父母或外祖父母获给予供养父母及供养祖父母或外祖父母免税额。

5.单亲免税额(每位132,000元/年)

如你负责照顾和监护子女的起居生活,并符合以下条件,你可申索单亲免税额:

•你在申索单亲免税额的课税年度内不属已婚人士。如你在某课税年度内结婚、办妥离婚、丧偶、或与配偶分开居住,你不能在该课税年度申索单亲免税额,最快也要待下一课税年度才可得到该免税额。

•你必须在申索的年度因供养该名子女而得到子女免税额。

子女免税额是父母因出钱支付子女生活费和教育费而给予的免税额,而单亲免税额则是因父母照顾和监护子女的起居生活而给予的免税额。

如果父母均以他/她在该课税年度曾独力或主力抚养同一子女而申索单亲免税额,则该课税年度的单亲免税额可能要按父母各自独力或主力抚养该名子女的起居生活的期间来分摊。如有纷争,税务局局长有权依法例决定分配的基准。

法例订明父母不能因曾支付子女生活和教育费用而申索单亲免税额。父母亦不会因照顾和监护第二名或其他子女的起居生活而得到更多的单亲免税额。

6.伤残受养人免税额(每位75,000元/年)

如你在任何课税年度内供养一名有资格根据「香港政府伤残津贴计划」领取津贴的家属,你便可申索伤残受养人免税额。

受养人是指:

•你的配偶或子女;或

•你或你配偶的父母、祖父母、外祖父母或兄弟姊妹。

此项免税额是在你就该伤残人士可享有的已婚人士免税额、子女免税额、供养父母及供养祖父母或外祖父母免税额、长者住宿照顾开支扣除或供养兄弟姊妹免税额等之外,可另行享有的免税额。

7.伤残人士免税额(每位75,000元/年)

如你有资格根据「香港政府伤残津贴计划」领取津贴,可由2018/19课税年度起申索此项新设立的伤残人士免税额。

8. 扣除

(1)個人進修開支限额扣除100,000元

(2)長者住宿照顧開支100,000元

(3)居所貸款利息100,000元

(4)向認可退休計劃支付的強制性供款18,000元

(5)認可慈善捐款[ (入息–可扣除支出– 折舊免稅額) x百分率(35%)]

9.税率表

 

应课税入息实额$

税率

税款$

50000

0.02

1000

50000

0.06

3000

 

 100,000

 

 4,000

 50,000

 10%

5000

 

 150,000

 

 9,000

 50,000

 14%

7000

 

 200,000

 

 16,000

余额

 

 17%

 

10.百分之七十五的宽减

2017/18课税年度利得税、薪俸税及个人入息课税的税款均获百分之七十五的宽减,每宗个案以30,000元为上限。(通俗就是税款打折为25%,但是最高只能30,000元为上限)。

【例】小陈税务为例,已婚人士免稅額264,000元,养一个孩子120,000元,供養老人两位未满60歲免稅額50,000元,個人進修開支、居所貸款利息等合计150,000元,简单算:小陈税务年工资584,000元,不用缴个税(年工资784,000元,个税是4000元(16,000*(1-75%)

如果按照现行大陆工资个税计算方法,一年工资584,000元,每月48666.667元(584000/12),每月个税10795元,一年近12万元个税。

以上案例不考虑其他特殊情况,仅仅是一个大概测算,未考虑社会发展等其他经济因素。

10.免税额、扣除及税率表

 

 

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决定须缴纳利得税的先决条件

 根据《税务条例》,符合下述条件的人士,均须缴纳香港利得税:

1. 在香港经营任何行业、专业或业务;

2. 从该行业、专业或业务获得利润;

3. 有关利润于香港产生或得自香港。

首两项条件简单明确,第三项条件则需加以阐释。如想深入了解,请到我们深圳公司参加我们"每周专业讲座(每周星期五)",现场我们会邀请国际会计师出席,解答来宾有关税务问题.如需要参加,请致电我们公司订位,或者填写邀请函传真至本公司.